Memahami Hak Roya: Definisi, Proses, dan Manfaatnya Bagi Pemilik Properti
Memiliki properti memang jadi pencapaian besar. Tapi, punya sertifikat tanah saja belum tentu semuanya beres, apalagi kalau properti tersebut pernah dijadikan jaminan saat mengambil pinjaman. Salah satu hal penting yang perlu kamu tahu adalah “roya”.
Setelah selesai membayar KPR atau pinjaman lain, banyak orang mengira urusannya sudah selesai. Padahal, kalau belum mengurus roya, di sertifikat tanahmu masih ada catatan utang. Jadi secara administrasi, tanah itu masih dianggap terikat ke bank atau pemberi pinjaman.
Di artikel ini, kamu akan belajar apa itu roya, bagaimana cara mengurusnya, dan manfaatnya buat kamu sebagai pemilik properti. Dengan tahu soal roya, kamu bisa memastikan investasi propertimu benar-benar aman dan tidak ada masalah ke depannya.
Apa Itu Hak Roya?
Roya adalah proses menghapus catatan Hak Tanggungan (jaminan utang) di sertifikat dan buku tanah di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Istilah roya berasal dari bahasa Belanda, yaitu royement, yang artinya penghapusan.
Waktu kamu ambil KPR, bank biasanya mencantumkan Hak Tanggungan di sertifikat tanah sebagai jaminan. Kalau kamu tidak bisa bayar utang, bank bisa mengambil prioritas atas tanah tersebut. Catatan Hak Tanggungan ini dicatat resmi di BPN.
Setelah kamu melunasi utang, kamu butuh mengurus roya agar catatan jaminan itu dihapus. Kalau tidak, meski utangnya sudah lunas, sertifikat tanahmu masih ada catatan Hak Tanggungan. Artinya, secara hukum, tanah itu belum sepenuhnya bersih atau bebas dari beban utang.
Hal ini sudah diatur dalam hukum. Menurut Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, Hak Tanggungan memang “hilang” setelah utang lunas, tetapi kamu tetap wajib mengurus penghapusan catatannya secara resmi di kantor BPN.
Kenapa Proses Roya Itu Penting?
Banyak yang mengira setelah dapat sertifikat asli dan surat lunas dari bank, semuanya sudah selesai. Ini anggapan yang keliru. Berikut alasan kenapa mengurus roya itu wajib:
1. Bukti Kepemilikan Jelas Secara Hukum
Selama roya belum diurus, nama bank masih tertera di sertifikat sebagai pemegang hak tanggungan. Kalau mau jual tanah, notaris atau calon pembeli akan tahu tanah itu masih berstatus “dianggunkan”. Jual-beli jadi sulit atau gagal.
2. Menghindari Masalah Data
Sekarang, data pertanahan sudah digital. Kalau data sertifikat milikmu tidak sesuai antara dokumen fisik dan data di BPN, bisa muncul masalah administratif. Roya membuat data tanahmu valid dan tidak membingungkan.
3. Mempermudah Pinjaman di Masa Depan
Kalau suatu hari mau ajukan pinjaman baru dengan sertifikat itu, bank tidak mau menerima jaminan yang masih ada hak tanggungan milik bank lain. Artinya, sebelum diagunkan lagi, harus diroya dulu.
Bagaimana Cara Mengurus Roya?
Sekarang proses roya sudah lebih mudah, bahkan banyak yang lewat sistem online (Roya Elektronik). Berikut langkah-langkah umumnya:
Persiapkan Dokumen
Kamu perlu menyiapkan:
- Sertifikat tanah asli
- Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) asli
- Surat roya atau surat keterangan lunas dari bank untuk Kepala Kantor Pertanahan
- Surat kuasa (jika diwakilkan)
- Fotokopi KTP dan KK pemohon
Proses Pengurusan di BPN
1. Roya Manual (Konvensional)
Kamu datang ke BPN, bawa semua dokumen, isi formulir, dan membayar biaya administrasi (PNBP). Petugas akan hapus catatan Hak Tanggungan dari sertifikat dan buku tanah. Biasanya proses ini butuh beberapa hari kerja, tergantung kondisi kantor BPN.
2. Roya Elektronik (Online)
Sejak 2020, aturan baru memungkinkan pengurusan roya dilakukan secara online oleh bank atau lewat PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Prosesnya:
- Bank upload dokumen roya ke sistem BPN
- Sertifikat Hak Tanggungan dihapus secara elektronik
- Kamu bisa mencetak bukti roya atau bawa sertifikat fisik ke BPN untuk dicap
Tetap pastikan bank benar-benar sudah mengurus upload data pelunasan ke BPN. Jangan sampai luput walaupun sudah online.
Manfaat Roya untuk Pemilik Properti
Mengurus roya punya manfaat besar untuk kamu sebagai pemilik tanah.
Sertifikat Jadi Bersih
Setelah roya selesai, status sertifikat tanahmu jadi “bersih”. Tidak ada lagi catatan utang. Ini membuat properti kamu lebih mudah dijual dan dihargai lebih tinggi, karena pembeli suka aset yang dokumennya jelas.
Mencegah Biaya atau Masalah di Masa Depan
Kalau menunda mengurus roya, bisa saja nanti biaya dan prosesnya jadi lebih sulit. Misalnya, tiba-tiba bank yang dulu memberi pinjaman sudah tidak ada atau berganti nama, surat roya jadi sulit diurus. Mengurusnya sesaat setelah utang lunas itu pilihan bijak.
Memudahkan Warisan
Bila ingin mewariskan tanah ke anak atau ahli waris, sertifikat yang sudah diroya akan memudahkan balik nama. Ahli waris tidak akan direpotkan urusan administrasi terkait utang yang sebenarnya sudah lunas.
Kesimpulan
Roya bukan sekadar formalitas atau tambahan birokrasi. Proses ini sangat penting supaya status kepemilikian tanah benar-benar sah tanpa beban. Dengan mengurus roya, kamu memastikan investasi properti benar-benar aman.
Jangan biarkan sertifikat tanahmu terhambat urusan administrasi. Segera urus roya setelah utang lunas agar kepastian hukum dan nilai investasi tetap terjaga.
Disclaimer: Artikel ini mengikuti aturan yang berlaku sampai tahun 2025. Bisa saja ada perubahan aturan di masa depan.
Sumber Referensi:
- Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/BPN Nomor 5 Tahun 2020
- Panduan resmi dari Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Artikel jurnal hukum pertanahan di Indonesia
